Kennisbank
No cure no pay bij een makelaar: hoe werkt het?
No cure no pay klinkt aantrekkelijk: alleen betalen als uw woning succesvol verkocht wordt. Dit artikel legt uit wanneer dit voordelig is en waar u op moet letten.
Wat is het precies?
Bij no cure no pay (letterlijk: 'geen genezing, geen betaling') betaalt u als verkoper alleen als de verkoop daadwerkelijk doorgaat. Geen verkoop = geen courtage. Dit klinkt aantrekkelijk maar de voorwaarden verschillen sterk per kantoor.
In de praktijk betekent het meestal: courtage alleen bij notariële overdracht, maar de verkoper draagt vaak wel de out-of-pocket kosten zoals professionele fotografie, Funda-advertentie, styling en energielabel.
Wanneer is het voordelig?
- U heeft een moeilijk verkoopbare woning (unieke locatie, verbouwingsbehoefte, bovengemiddelde prijs)
- U wilt het risico van courtage-vooruitbetaling vermijden
- U heeft geen haast en accepteert een langere looptijd
- U sluit de overeenkomst met een kantoor dat ervaring heeft met vergelijkbare objecten
Wanneer juist niet?
- Uw woning is courant en gaat waarschijnlijk snel weg (reguliere courtage is dan goedkoper)
- U wilt scherpe onderhandeling van uw makelaar: hoog percentage haalt de prikkel weg
- U wilt maximale marketing-investering (makelaar kan terughoudender zijn met hoge advertentiekosten die hij niet terugverdient)
Vergelijking: regulier vs no cure no pay
| Aspect | Regulier | No cure no pay |
|---|---|---|
| Typisch percentage | 1.0% - 1.5% | 1.5% - 2.5% |
| Betalingsmoment | Notariële overdracht | Notariële overdracht |
| Bij niet verkopen | Geen courtage, wel eventuele kosten | Geen courtage, soms wel kosten |
| Opstartkosten | Soms EUR 400-1000 | Vaak geen |
| Flexibiliteit intrekking | Opzegtermijn + intrekkingskosten | Vaak strenger |
Veelgestelde vragen
Wat betekent no cure no pay bij een makelaar?
No cure no pay betekent dat u als verkoper pas betaalt als de verkoop succesvol is afgerond (notariële overdracht). Blijft de woning onverkocht of trekt u de opdracht terug, dan betaalt u geen courtage. Kosten zoals fotografie, Funda-plaatsing en advertenties zijn soms wel voor uw rekening, afhankelijk van de overeenkomst.
Waarom bieden niet alle makelaars dit aan?
Een makelaar draagt bij no-cure-no-pay het volledige risico als de verkoop niet doorgaat. Kantoren die dit aanbieden, compenseren dit meestal met een iets hoger courtage-percentage (1.5% tot 2.5% in plaats van 1%-1.5%) en zijn selectief in welke woningen ze accepteren.
Welke woningen komen in aanmerking?
Makelaars accepteren no-cure-no-pay opdrachten vooral voor woningen die makkelijk verkoopbaar zijn: goed gelegen, courante types, realistische vraagprijs. Luxe objecten, moeilijke locaties of onrealistisch ingeschatte woningen worden vaak geweigerd.
Is no cure no pay altijd voordeliger?
Nee. Bij een normale makelaarstransactie betaalt u courtage pas bij overdracht, dus het risico van betalen zonder verkoop is sowieso klein. Een iets hogere courtage bij no-cure-no-pay kan bij een snelle verkoop duurder uitvallen dan een reguliere 1% bij een gevestigde makelaar. Reken het voor uw specifieke situatie uit.
Wat staat er in het contract?
Let in het no-cure-no-pay contract op: (1) welke kosten zijn wel voor uw rekening als de verkoop mislukt (bijv. advertentiekosten); (2) de definitie van 'cure' (is dat een getekend voorlopig koopcontract of pas de notariele overdracht?); (3) opzegtermijn en eventuele intrekkingskosten; (4) de looptijd van de opdracht.