Kennisbank
Wat kost een makelaar in 2026?
Courtage, vaste tarieven, opstartkosten en intrekkingskosten: een compleet overzicht van makelaarskosten in Nederland, onderbouwd met data van 3.992 beoordeelde kantoren en CBS-cijfers per stad.
Door MakelaarsScan Redactie · 12 april 2026 · Leestijd: 10 minuten
Samenvatting
Een makelaar kost in 2026 gemiddeld tussen 1% en 2% van de verkoopprijs als courtage, wat neerkomt op EUR 3.000 tot EUR 8.000 bij een gemiddelde woningverkoop in Nederland. Een aankoopmakelaar rekent doorgaans EUR 2.000 tot EUR 4.000 vast of 0,5% tot 1,25% van de aankoopprijs. Daarbovenop komen vaak opstartkosten van EUR 400 tot EUR 1.000 voor fotografie, plattegronden en plaatsing op woningplatforms. De kosten verschillen sterk per stad en per kantoor. Uit onze analyse van 3.992 beoordeelde makelaarskantoren in Nederland blijkt dat prijs en kwaliteit niet altijd samenhangen: niet-NVM kantoren scoren gemiddeld 35,1 op onze MakelaarScore, terwijl NVM-kantoren gemiddeld op 30,7 uitkomen. Vergelijken loont, zowel op kosten als op prestatie.
De kosten van een makelaar zijn voor veel woningverkopers en -kopers een van de eerste vragen. Begrijpelijk, want de bedragen zijn niet klein. Bij een woning van EUR 500.000 betaal je al snel EUR 5.000 tot EUR 10.000 aan makelaarskosten. Maar de laagste prijs is niet altijd de slimste keuze, en de duurste makelaar levert niet per definitie het beste resultaat.
In dit artikel zetten we alle kosten op een rij, van courtage en vaste tarieven tot opstartkosten en intrekkingsclausules. Alle bedragen zijn gebaseerd op marktgegevens uit 2026. De stadscijfers komen uit CBS Statline (2025) en onze eigen database van 3.992 beoordeelde kantoren.
Courtage verkoopmakelaar
De courtage is het percentage van de uiteindelijke verkoopprijs dat je aan de makelaar betaalt. In Nederland ligt de courtage van een verkoopmakelaar doorgaans tussen 1% en 2%, inclusief 21% BTW. Bij de meeste transacties komt dit neer op een bedrag tussen EUR 3.000 en EUR 8.000.
De exacte courtage hangt af van meerdere factoren: de regio (in de Randstad is de concurrentie groter en de courtage soms lager), de verwachte verkoopprijs (bij duurdere woningen wordt een lager percentage gehanteerd), en de mate van service die het kantoor biedt.
Een voorbeeld: bij een woning in Amsterdam met een gemiddelde verkoopprijs van € 630.621 komt 1,2% courtage neer op circa € 7.567. In Groningen, waar de gemiddelde verkoopprijs € 396.626 bedraagt, is datzelfde percentage € 4.760. Het verschil: ruim € 2.807.
Let op: courtage wordt altijd berekend over de daadwerkelijke verkoopprijs, niet over de vraagprijs. Bij overbieden betaal je dus ook courtage over het deel boven de vraagprijs.
Kosten aankoopmakelaar
Een aankoopmakelaar begeleidt je bij het kopen van een woning: van het zoeken en bezichtigen tot het onderhandelen en de juridische afhandeling. De kosten liggen doorgaans tussen EUR 2.000 en EUR 4.000 als vast bedrag, of tussen 0,5% en 1,25% van de aankoopprijs.
Steeds meer aankoopmakelaars werken met een vast tarief in plaats van een percentage. Het voordeel hiervan is dat de makelaar geen financiele prikkel heeft om een hogere prijs te adviseren. Bij een percentage-gebaseerd model verdient de makelaar immers meer naarmate jij meer betaalt.
Bij een aankoopprijs van € 549.113 (gemiddeld in Utrecht) scheelt het verschil tussen 0,5% en 1,25% al € 4.118. Het loont daarom om vooraf duidelijke afspraken te maken over het tarief en wat daar precies bij inbegrepen is: alleen onderhandeling, of ook juridische check, bouwtechnische keuring en hypotheekadvies?
Wat kost een makelaar per stad?
De kosten van een makelaar verschillen per stad, omdat ze gekoppeld zijn aan de woningprijzen. Hieronder een overzicht van de zeven grootste steden, met de gemiddelde verkoopprijs (CBS Statline 2025), het aantal actieve kantoren en een indicatieve courtage op basis van 1,2% van de gemiddelde verkoopprijs.
| Stad | Kantoren | Gem. verkoopprijs | Indicatie courtage (1,2%) | Prijsontwikkeling |
|---|---|---|---|---|
| Amsterdam | 306 | € 630.621 | € 7.567 | +2.1% |
| Rotterdam | 159 | € 414.579 | € 4.975 | +2.9% |
| Utrecht | 143 | € 549.113 | € 6.589 | +5.6% |
| Eindhoven | 120 | € 469.870 | € 5.638 | +4.3% |
| Haarlem | 120 | € 576.569 | € 6.919 | +5.1% |
| Groningen | 116 | € 396.626 | € 4.760 | +6.2% |
| Breda | 108 | € 509.387 | € 6.113 | +5.0% |
Bron: CBS Statline (2025), verwerkt door MakelaarsScan. De indicatie courtage is berekend op basis van 1,2% van de gemiddelde verkoopprijs en dient als richtlijn. Werkelijke courtage varieert per kantoor.
Wat opvalt: in Amsterdam betaal je bij 1,2% courtage indicatief € 7.567, terwijl dat in Groningen € 4.760 is. Dat is een verschil van bijna € 2.807. Tegelijkertijd heeft Amsterdam 306 kantoren om uit te kiezen, wat de concurrentie vergroot. In steden met minder kantoren is het aanbod beperkter en kan de courtage hoger liggen.
Prijzen stijgen in alle zeven steden, met Groningen (+6,2%) en Utrecht (+5,6%) als koplopers. Stijgende prijzen betekenen hogere courtage in absolute bedragen, zelfs als het percentage gelijk blijft. Dat maakt vergelijken op dit moment extra relevant.
Vaste kosten vs courtage
Naast courtage bieden steeds meer kantoren een vast tarief. Beide modellen hebben voor- en nadelen. De keuze hangt af van jouw situatie en voorkeur.
Courtage (percentage)
- +Makelaar heeft financiele prikkel voor hogere verkoopprijs
- +Je betaalt pas bij succesvolle verkoop
- -Kosten vooraf onzeker, afhankelijk van verkoopprijs
- -Bij overbieden betaal je ook courtage over het meerbod
Vast tarief
- +Volledige kostenzekerheid vooraf
- +Voordelig bij woningen boven de gemiddelde prijs
- -Minder financiele prikkel voor makelaar om prijs te maximaliseren
- -Soms extra kosten voor fotografie of styling niet inbegrepen
Een rekenvoorbeeld: verkoop je een woning van € 576.569 (gemiddeld in Haarlem), dan betaal je bij 1,5% courtage circa € 8.649. Een vast tarief van EUR 4.500 scheelt je in dat geval € 4.149. Maar als de makelaar met courtage een verkoopprijs realiseert die EUR 15.000 hoger ligt, ben je per saldo alsnog beter af.
Opstartkosten en intrekkingskosten
Naast courtage of een vast tarief brengen veel makelaars opstartkosten in rekening. Deze kosten dekken de voorbereidende werkzaamheden: professionele fotografie, plattegronden, een energielabel, styling-advies en plaatsing op woningplatforms. Reken op EUR 400 tot EUR 1.000, afhankelijk van het pakket.
Sommige kantoren nemen deze kosten op in de courtage, andere berekenen ze apart. Vraag altijd vooraf om een volledig kostenoverzicht, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Intrekkingskosten zijn de kosten die je betaalt als je besluit de verkoop tussentijds te stoppen. De meeste contracten kennen een opzegtermijn van 1 tot 3 maanden. Intrekkingskosten bedragen doorgaans EUR 400 tot EUR 1.000 en dekken de reeds gemaakte kosten. Sommige kantoren brengen ook de volledige courtage in rekening als de woning binnen een bepaalde periode alsnog wordt verkocht (de zogeheten nacourtage-clausule). Controleer dit altijd voordat je een contract tekent.
Overzicht bijkomende kosten
Hoe bespaar je op makelaarskosten?
Besparen op makelaarskosten hoeft niet te betekenen dat je inlevert op kwaliteit. Uit onze data van 3.992 beoordeelde kantoren blijken een aantal patronen die je kunt gebruiken.
1. Vergelijk minimaal drie kantoren
Dit klinkt voor de hand liggend, maar veel verkopers tekenen bij het eerste kantoor dat ze spreken. Met de vergelijktool kun je kantoren naast elkaar zetten op score, reviews en specialisaties. Vraag bij elk kantoor een volledig kostenoverzicht inclusief BTW en bijkomende kosten.
2. Onderhandel over de courtage
Courtage is niet vast. De meeste kantoren hebben ruimte om te onderhandelen, vooral als je een woning in een gewild segment hebt (goede locatie, goede staat). Een verlaging van 0,2% op een woning van € 509.387 (gemiddeld in Breda) scheelt je al € 1.019.
3. Kies op prestatie, niet op prijs
Van de 3.992 kantoren met een score zijn er slechts 142 die "uitstekend" scoren (60+). De kans dat het goedkoopste kantoor ook het best presterende is, is klein. Een kantoor dat 0,3% meer rekent maar jouw woning sneller en voor een hogere prijs verkoopt, levert per saldo meer op. Bekijk de checklist voor het kiezen van een makelaar voor concrete criteria.
4. Overweeg een niet-NVM kantoor
Uit onze data blijkt dat niet-NVM kantoren gemiddeld een score van 35,1 behalen, tegenover 30,7 voor NVM-kantoren. Dat betekent niet dat NVM-lidmaatschap onbelangrijk is (het biedt waardevolle garanties), maar het toont wel dat je buiten de NVM kwalitatief sterke opties kunt vinden, vaak tegen een lagere courtage.
5. Check de intrekkingsclausule voordat je tekent
Een contract zonder intrekkingskosten of met lage intrekkingskosten geeft je meer flexibiliteit. Als een kantoor vertrouwen heeft in eigen kwaliteit, bieden ze soepele voorwaarden. Hoge intrekkingskosten kunnen een signaal zijn dat het kantoor weet dat klanten soms voortijdig willen stoppen.
Kwaliteit in cijfers
Op basis van 3.992 beoordeelde makelaarskantoren in Nederland.
142
Uitstekend (60+)
450
Goed (45-59)
1.576
Gemiddeld (30-44)
1.824
Basis (<30)
Slechts 3,6% van alle kantoren scoort "uitstekend". Dat betekent dat vergelijken op meer dan alleen prijs essentieel is. Gebruik het gratis makelaarrapport om de best presterende kantoren in jouw postcodegebied te vinden.
Veelgestelde vragen
Wat kost een makelaar gemiddeld in 2026?
De courtage van een verkoopmakelaar ligt in 2026 gemiddeld tussen 1% en 2% van de verkoopprijs, inclusief BTW. Bij een gemiddelde Nederlandse woningprijs komt dat neer op EUR 3.000 tot EUR 8.000. De exacte kosten hangen af van de regio, het type woning en het kantoor.
Is een makelaar met lage courtage altijd de beste keuze?
Niet per se. Een makelaar die 0,3% minder courtage rekent maar jouw woning twee weken langer te koop heeft staan of EUR 10.000 minder opbrengt, kost je per saldo meer. Vergelijk op totale waarde: verkoopprijs minus alle kosten, inclusief de tijd die het kost.
Zijn makelaarskosten aftrekbaar van de belasting?
Makelaarskosten bij verkoop zijn niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Kosten van een aankoopmakelaar zijn ook niet aftrekbaar. Wel mogen de kosten van een taxatierapport ten behoeve van een hypotheekaanvraag worden afgetrokken als financieringskosten.
Wat zijn intrekkingskosten?
Intrekkingskosten zijn kosten die een makelaar in rekening brengt als je de verkoop tussentijds stopzet. Deze liggen doorgaans tussen EUR 400 en EUR 1.000 en dekken de reeds gemaakte kosten voor fotografie, plattegronden en plaatsing op woningplatforms. Check deze clausule altijd voordat je tekent.
Moet ik BTW betalen over makelaarskosten?
Ja. Makelaars zijn BTW-plichtig en brengen 21% BTW in rekening bovenop hun tarief. Let op: sommige kantoren communiceren courtage exclusief BTW, andere inclusief. Vraag altijd naar het totaalbedrag inclusief BTW om verrassingen te voorkomen.
Wat is het verschil tussen courtage en een vast tarief?
Bij courtage betaal je een percentage van de verkoopprijs, meestal 1-2%. Bij een vast tarief betaal je een vooraf afgesproken bedrag, ongeacht de uiteindelijke verkoopprijs. Courtage geeft de makelaar een financiele prikkel om een hogere prijs te realiseren. Een vast tarief geeft jou vooraf zekerheid over de kosten.
De volgende stap
Ontdek de best presterende kantoren in jouw buurt
Vul je postcode in en ontvang een overzicht van kantoren met hun score, specialisaties en reviews.
Gratis rapport genereren →Vergelijk kantoren op kosten en kwaliteit
Zet je favoriete kantoren naast elkaar en vergelijk op score, reviews en verkoopsnelheid.
Vergelijktool openen →Bereid je kennismakingsgesprek voor
Gebruik onze checklist om de juiste vragen te stellen over kosten, service en verkoopstrategie.