Kwartaalrapport · Q2 (apr-jun) 2026
Staat van de Nederlandse Makelaar - Q2 (apr-jun) 2026
Onafhankelijke analyse van 3.921 makelaarskantoren in Nederland. Gebaseerd op 112.783 Google reviews, MakelaarScore-berekeningen en publieke brancheverenigings-data.
Gepubliceerd: 25 mei 2026 · Methodiek: MakelaarScore 2.0 · Licentie: CC BY 4.0 met bronvermelding
Belangrijkste bevindingen
3.921 makelaarskantoren zijn opgenomen in deze analyse. 3.921 daarvan (100 procent) hebben voldoende data voor een volledige MakelaarScore. De rest mist Google-ratings, brancheverenigings-informatie of andere bouwstenen van de score.
De gemiddelde MakelaarScore in Nederland is 49.9%. Slechts 4 procent van de kantoren haalt 75 procent of hoger (Uitstekend), en 31 procent zit in de band 55 tot 74 procent (Goed). De overige 65 procent scoort gemiddeld of basis.
De 3 Randstad-provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht herbergen 2.022 kantoren, 52 procent van het totaal. Het verschil tussen de best scorende provincie (Friesland, gem. 53.2) en de laagst scorende provincie (Drenthe, gem. 45.4) is 7.8 punt. Dat is minder dan de spreiding binnen één grote stad.
Reviewvolume concentreert zich sterk op de top-10 steden. 49 procent van alle 112.783 reviews komt uit deze 10 steden. Dat betekent dat Google-rating als ranking-signaal in kleinere gemeenten vaak gebaseerd is op dunne data.
70 procent van de kantoren heeft een brancheverenigings-lidmaatschap (NVM, VBO of VastgoedPRO) in onze dataset. NVM domineert met 2.722 geregistreerde kantoren. Voor VBO en VastgoedPRO zijn onze registers nog onvolledig (zie sectie Bias en beperkingen onderaan).
Kerncijfers Nederland
Kantoren in dataset
3.921
Gemiddelde MakelaarScore
49.9
%
Gemiddelde Google rating
4.39
/ 5,0
Totaal reviews
112.783
Uitstekend (75%+)
149
= 4%
Goed (55-74%)
1.231
= 31%
Met brancheverenigings
2.743
(NVM 2722)
Zonder verenigings
1.178
Per provincie
Verdeling van kantoren en gemiddelde scores over de 12 provincies.
| Provincie | Kantoren | Gem. score | Gem. rating | Reviews totaal |
|---|---|---|---|---|
| Zuid-Holland | 824 | 51.6 | 4.36 | 29.292 |
| Noord-Holland | 734 | 51.7 | 4.53 | 21.303 |
| Noord-Brabant | 645 | 49.2 | 4.41 | 17.946 |
| Utrecht | 464 | 49.3 | 4.42 | 12.071 |
| Gelderland | 399 | 47.3 | 4.29 | 12.957 |
| Groningen | 257 | 47.4 | 4.33 | 5.634 |
| Limburg | 215 | 49 | 4.25 | 6.463 |
| Flevoland | 129 | 49 | 4.37 | 2.936 |
| Overijssel | 126 | 51.4 | 4.55 | 2.799 |
| Drenthe | 51 | 45.4 | 4.44 | 591 |
| Friesland | 44 | 53.2 | 4.37 | 632 |
| Zeeland | 31 | 49 | 4.08 | 159 |
Drie provincies vallen op in de cijfers. Friesland staat bovenaan met een gemiddelde score van 53.2. Dat komt voor een deel door het hoge reviewvolume per kantoor in de grote steden: 49 procent van alle reviews komt uit de top-10 steden, die grotendeels in Friesland en Noord-Holland liggen.
Limburg is een positieve uitzondering buiten de Randstad. Met slechts 303 kantoren zit de provincie op een gemiddelde score die hoger ligt dan Gelderland en Overijssel, provincies met vergelijkbare of grotere aantallen kantoren. Mogelijke verklaring: in Limburg claimden relatief veel kantoren NVM-lidmaatschap, wat zwaar meetelt in de score.
Zeeland onderaan de lijst (31 kantoren, gemiddeld 45.4) weerspiegelt niet per se lagere kwaliteit. De provincie heeft minder stedelijke dichtheid, minder online reviews en daarmee minder datapunten om een robuuste score op te baseren. Voor consumenten in Zeeland is direct lokaal vergelijken belangrijker dan algemene provincie-stats.
Top 15 steden op aantal kantoren
| # | Stad | Kantoren | Gem. score | Gem. rating | Top 60+ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Amsterdam | 285 | 54.3 | 4.59 | 15 |
| 2 | Den Haag | 176 | 51.3 | 4.35 | 11 |
| 3 | Rotterdam | 153 | 57.7 | 4.52 | 27 |
| 4 | Utrecht | 133 | 53.3 | 4.56 | 8 |
| 5 | Eindhoven | 114 | 48.2 | 4.37 | 4 |
| 6 | Groningen | 112 | 45.5 | 4.31 | 3 |
| 7 | Haarlem | 111 | 48.3 | 4.56 | 7 |
| 8 | Breda | 100 | 51 | 4.42 | 3 |
| 9 | Nijmegen | 89 | 45.8 | 4.29 | 4 |
| 10 | Almere | 86 | 49.1 | 4.40 | 3 |
| 11 | Leiden | 86 | 46.3 | 4.35 | 5 |
| 12 | Tilburg | 84 | 45.9 | 4.35 | 1 |
| 13 | Maastricht | 84 | 44.4 | 4.20 | 3 |
| 14 | Amersfoort | 83 | 46.8 | 4.44 | 3 |
| 15 | Zoetermeer | 82 | 49.3 | 4.30 | 6 |
Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht zijn samen goed voor een substantieel deel van alle makelaarskantoren in Nederland. Deze vier G4-steden huisvesten honderden kantoren per stad, tegenover enkele tientallen in middelgrote gemeenten. Voor consumenten in G4 betekent dit meer keus, maar ook meer ruis: het verschil tussen de best en slechtst scorende makelaar binnen dezelfde postcode kan groter zijn dan het verschil tussen steden.
Opvallend: gemiddelde scores in de G4 liggen dicht bij elkaar en bij het nationaal gemiddelde. Stad-kiezen is daarmee geen proxy voor kwaliteit. Per postcodegebied of per specialisatie vergelijken geeft een scherper beeld dan het stadsgemiddelde.
De score-verdeling
De MakelaarScore is opgebouwd uit vijf componenten, waarvan Google-rating en brancheverenigings-lidmaatschap samen goed zijn voor 55 van de 100 punten. Dat verklaart waarom zo weinig kantoren boven de 60 komen: daarvoor moet een kantoor zowel een hoge Google-rating hebben (en voldoende volume, minimaal 20 reviews) als NVM- of VBO-lidmaatschap, plus minimaal enkele FTE en meerdere specialisaties.
Voor consumenten: een score boven de 45 is al bovengemiddeld. Een score boven de 60 betekent dat het kantoor in de top 4 procent van Nederland zit. Een score onder 30 wijst meestal op een datatekort, niet per se op lage kwaliteit.
Voor makelaars: de snelste score-verbetering komt van (1) reviews actief verzamelen tot boven de 20-drempel en (2) het brancheverenigings-lidmaatschap correct registreren in het profiel. Die twee componenten zijn samen goed voor ruim 55 punten.
Wat betekent dit
Voor consumenten die een makelaar kiezen
- Vergelijk lokaal, niet regionaal. Het verschil tussen kantoren binnen één postcode is groter dan tussen provincies.
- Weeg review-volume even zwaar als het gemiddelde cijfer. Een 4,9 met 6 reviews zegt minder dan een 4,5 met 80 reviews.
- Een brancheverenigings-lidmaatschap geeft juridische en tuchtrechtelijke houvast, maar zegt weinig over prijs of service-niveau.
- Scores onder 30 kunnen twee dingen betekenen: lage kwaliteit, of simpelweg te weinig data. Kijk bij dat soort kantoren zelf naar Google-reviews en het aanbod.
Voor makelaarskantoren
- Met 4 procent in de categorie Uitstekend (75%+) is er ruim plek boven het gemiddelde. De drempel ligt lager dan veel kantoren denken.
- Reviewvolume is de grootste hefboom. Actief reviews verzamelen na elke transactie tilt de score harder dan extra specialisaties.
- Controleer of uw brancheverenigings-lidmaatschap correct staat genoteerd. Dat is de tweede grootste score-component.
- Kantoren zonder online aanwezigheid zijn voor de consument onvindbaar. Een geclaimd profiel op MakelaarsScan kost niets en voegt direct zoekvolume toe.
Bias en beperkingen
Transparantie over wat deze dataset wel en niet meet.
- Online-bias. De MakelaarScore leunt zwaar op Google-data en publieke registers. Kantoren met weinig online aanwezigheid zijn onderbelicht, ongeacht offline kwaliteit.
- Brancheverenigings-registratie onvolledig. In deze editie hebben we primair NVM-leden geregistreerd (2.722 kantoren). De VBO- en VastgoedPRO-registers worden in Q3 2026 toegevoegd. Tot die tijd kan het zijn dat een VBO-aangesloten kantoor in onze dataset als "zonder verenigings" verschijnt.
- 0 kantoren ongescored. Deze missen te veel data voor een volledige score en zijn uitgesloten van provincie- en stad-gemiddelden.
- Reviewdata scheef verdeeld. 49 procent van alle reviews komt uit 10 steden. Kleinere gemeenten hebben minder data om op te bouwen.
- Geen transactiedata op nationaal niveau. Deze editie rapporteert kwaliteit, niet marktaandeel of verkoopvolume. Die komen terug in de Q3-editie zodra Funda-sold-data voor alle provincies beschikbaar is.
Vooruitblik Q3 2026
Vanaf Q3 rapporteren we op basis van onze tijdreeks, die is gestart in april 2026. Dat betekent dat we in de volgende editie kunnen laten zien welke kantoren het hardst zijn gestegen of gedaald, welke provincies zich het snelst professionaliseren, en waar nieuwe kantoren opkomen.
Drie dingen om te volgen:
- Verschuift de NVM-dominantie wanneer we VBO en VastgoedPRO volledig registreren? De verwachting is dat het nationale associatie-percentage boven de 60 uitkomt.
- Groeit het percentage kantoren met een Uitstekende score boven de 10 procent? Dat zou wijzen op actieve review-verzameling in de markt.
- Daalt het aantal ongescorde kantoren onder de 500? Dat vereist betere enrichment en meer geclaimde profielen.
Methodiek en data-bronnen
De MakelaarScore (0-100) is opgebouwd uit vijf componenten: Google rating (gewogen naar review-volume), brancheverenigings-lidmaatschap, kantoorgrootte, reviewvolume platform + Google, en specialisatie-breedte. Zie de volledige methodiek voor formules.
Data-bronnen: Google Business (via DataForSEO), NVM/VBO/VastgoedPRO registers, MakelaarsScan platform-reviews, Funda-directory, CBS buurt- en gemeentecijfers. Tijdreeks-cijfers zijn gebaseerd op dagelijkse snapshots sinds april 2026.
Licentie: dit rapport en de cijfers mogen worden gebruikt in artikelen en onderzoek onder CC BY 4.0, mits met bronvermelding "MakelaarsScan" en een link naar makelaarsscan.nl.
Persvragen of exclusieve data-aanvragen? Zie onze perspagina.